Spremembe na področju najema poslovnih prostorov

Spremembe na področju najema poslovnih prostorov

Zadnja novela Stanovanjskega zakona[1] (SZ-1E) je na področju najema poslovnih stavb in poslovnih prostorov prinesla ukinitev specialne zakonodaje iz leta 1974 oziroma konkretneje Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih[2] (ZPSPP). Vsekakor je ta sprememba zlasti zaradi togosti in nefleksibilnosti ter zastarelosti omenjenega zakona dobrodošla, pri čemer pa se ne moremo znebiti občutka, da je bila odločitev s strani zakonodajalca sprejeta nepremišljeno in ‘ad hoc’.

Novela SZ-1E se sicer v glavnini nanaša na ureditev nekaterih področij stanovanjske politike v Sloveniji, toda hkrati brez navedbe razlogov posega v področje sklepanja najemnih pogodb za poslovne stavbe in poslovne prostore, in sicer z razveljavitvijo Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v celoti. ZPSPP je tako skladno z 52. členom SZ-1E v celoti prenehal veljati petnajsti dan po objavi SZ-1E v Uradnem listu RS, tj. od 19.6.2021, pri čemer pa se ZPSPP še vedno uporablja za tiste pogodbe, ki so bile sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo tega zakona (tj. vse do 18.6.2021). Iz predloga Zakona o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona EVA: 2020-2550-0053[3] v poglavju o Oceni stanja ter razlogih za sprejem predloga zakona ni zaslediti nikakršnih argumentov za razveljavitev ZPSPP, temveč je v predlog besedila zakona vključeno zgolj prenehanje veljavnosti ZPSPP (takratni 45. člen predloga novele), v poglavju z obrazložitvami k posameznim členom pa je pri tem členu dopisan zgolj dostavek, da se za sklepanje novih najemnih pogodb za poslovne prostore upoštevajo določbe obligacijskega zakonika oz. določbe najemne pogodbe.

Ni sporno, da je ZPSPP zastarel za urejanje najemnih razmerij med gospodarskimi subjekti ter tako neprilagojen potrebam in razmeram v gospodarstvu ter poslovnim odnosom. Na področju urejanja poslovnega najema je bilo tako nujno potrebno narediti premik v smeri posodobitve in fleksibilne ureditve tega področja. Tako je sama razveljavitev ZPSPP z vidika prilagoditve dejanskim najemnim razmeram in potrebam tako najemnikom kot najemodajalcem dobrodošla, saj se npr. ukinja kogentno določen minimalni 12-mesečni odpovedni rok za najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ter obveznost sodne odpovedi najemne pogodbe. Kljub temu pa smo mnenja, da zgolj razveljavitev ZPSPP z neposrečeno napotitvijo na relativno splošna določila Obligacijskega zakonika o najemni pogodbi zgolj v obrazložitvi predloga novele SZ-1E (torej niti ne v samem 52. členu SZ-1), za urejanje najema poslovnih prostorov med gospodarskimi subjekti ni dovolj. Vseeno gre za tako specifično področje, ki zahteva bolj podrobno in specifično ureditev najema poslovnih prostorov in poslovnih stavb (kot npr. definicija poslovne stavbe, dolžina odpovednega roka, razlogi za odpoved, pogoji za izpraznitev poslovnega prostora, nenazadnje tudi razmerja z  upravnikom, če gre za poslovno stavbo in posli rednega in izrednega upravljanja[4],…), ki lahko v praksi pripelje do nepotrebnih nesporazumov, če zakonodajalec ne poda določenih usmeritev ter s tem zagotovi tudi pravno predvidljivost, ki je eno temeljnih ustavnih načel v okviru načela pravne države.

Glede na trenutno sodno prakso, da se določila SZ-1 ne uporabljajo tudi za poslovne stavbe[5], se za urejanje najemnih razmerjih za poslovne stavbe in poslovne prostore uporabljajo tako določbe Obligacijskega zakonika[6], za urejanje razmerij s področja upravljanja poslovnih stavb pa določbe Stvarnopravnega zakonika[7]. V obeh primerih so po našem mnenju določbe presplošne, da bi lahko zagotovile določeno pravno predvidljivost gospodarskim subjektom, zato bi zakonodajalec moral razmisliti v smeri priprave specialne ureditve najemnih razmerij med gospodarskimi subjekti (kot je SZ-1 za stanovanjske stavbe in stanovanjsko-poslovne stavbe).

Pri urejanju najemnih razmerij je potrebno tako zagotoviti, da se najemno razmerje med gospodarskima subjektoma celovito pogodbeno uredi. Glede na dejstvo, da je zakonska ureditev tega področja presplošna, priporočamo, da se  že v fazi priprave in sklepanja najemne pogodbe za poslovni prostor vključi pravnega strokovnjaka, ki je usposobljen pripraviti pogodbo, ki bo zagotovila ureditev najemnega razmerja po eni strani, ter hkrati zmanjšanje tveganj za pogodbeni stranki na drugi strani.

V kolikor se vam porajajo kakršnakoli vprašanja s področja sklenitve in odpovedi najemnih pogodb za poslovni prostor ali pa vprašanja vezana na upravljanje poslovnih stavb, so v naši ekipi pravni strokovnjaki, ki vam bodo z veseljem priskočili na pomoč.


[1] Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/0318/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/0862/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/1140/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/1759/19189/20 – ZFRO in 90/21).

[2] Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E).

[3] https://e-uprava.gov.si/drzava-in-druzba/e-demokracija/predlogi-predpisov/predlog-predpisa.html?id=11488, tudi  https://www.iusinfo.si/Priloge/PRIPMIN/PRIPM101E2020M2550M00530.pdf, 5.7.2021.

[4] Slednje je sicer predmet Stvarnopravnega zakonika (SPZ), pri čemer pa je za stanovanjske stavbe in stanovanjsko-poslovne stavbe specialnejši SZ-1, ki bolj podrobno ureja področje upravljanja stavb v primerjavi s SPZ.

[5] Npr. VSL sodba I Cpg 1213/2012, VSL sodba I Cpg 165/2012, VSC Sodba Cp 415/2018.

[6] Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631).

[7] Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/0291/13 in 23/20).